| О журнале
| Новости
| Подписка
| Аннотации и статьи
| Авторам
| Реклама
Рекомендуем DVD: | ### Статьи Версия для печати Все статьи | Статьи за 2005 год | Статьи из номера N5 / 2005
# Особенности налогообложения товариществ собственников жилья
Воинов В.Р.,

Возможность создания товариществ собственников жилья (ТСЖ) закреплена статьей 291 ГК РФ: собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

Пунктом 2 статьи 291 ГК РФ определен и организационно-правовой статус ТСЖ — некоммерческая организация.

Еще в 1997 году — Концепцией реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренной Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425, было заявлено, что к 2001—2003 гг. в Российской Федерации ТСЖ должны были стать преобладающей формой управления многоквартирными жилыми домами.

В Жилищном кодексе РФ (далее ЖК РФ), вступившем в силу с 1 марта 2005 года, вопросам деятельности ТСЖ посвящен отдельный раздел — VI. Ранее действовавший Федеральный закон от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» признан утратившим силу (также с 1 марта 2005 года) — Федеральным законом от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ».

Следует обратить внимание на то, что статьей 14 упомянутого Федерального закона № 189-ФЗ установлено:

> жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. То есть, генеральная линия на повышение роли ТСЖ во всей жилищно-коммунальной сфере (определенная еще упоминавшейся Концепцией) продолжена и закреплена на уровне федерального закона.

Статьей 12 ЖК РФ определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья отнесено к исключительной компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений.

Для определения обязанностей налогоплательщика (по разным видам налогов) существенное значение имеют следующие нормы ЖК РФ:

> в соответствии со статьей 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Из приведенного определения следует, что ТСЖ по вопросам налогообложения должно руководствоваться теми нормами налогового законодательства, которое относится к некоммерческим организациями;

> в соответствии с пунктом 5 статьи 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Эта норма имеет значение при определении обязанностей по исчислению и уплате налогов, а также по представлению налоговых деклараций;

> пунктом 1 статьи 136 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Из этого следует, что ситуация, когда необходимо вести обособленный учет имущества и операций — с целью избежания двойного налогообложения — исключена;

> ТСЖ может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры, либо нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений — жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. Процитированное положение имеет значение для определения состава и стоимости объектов, включаемых в налоговую базу (в частности, по налогу на имущество и земельному налогу).

Права товарищества собственников жилья установлены статьей 137 ЖК РФ. В соответствии с пунктом 1 статьи 137 ЖК РФ ТСЖ вправе:

> 1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества. Это право прямо вытекает из определения ТСЖ и его правового статуса;

> 2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели. По нашему мнению, при формировании сметы доходов и расходов целесообразно сгруппировать виды поступлений и выбытий денежных средств и иного имущества, применительно к налоговым отношениям — операции, не подпадающие под налогообложение, операции, выводимые из-под налогообложения при определенных условиях, операции, облагаемые налогами в общем порядке;

> 3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Здесь следует иметь в виду, что в случае превышения полученных целевых средств над суммой расходов, финансируемых за счет этих поступлений, сумма разницы подпадает под налогообложение налогом на прибыль;

> 4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги. Здесь также должно быть произведено разделение на работы и услуги, подпадающие под налогообложение (прежде всего, НДС) и не включаемые в налоговую базу;

> 5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством. Вопрос о возмещении расходов за пользование банковским кредитам, решается в зависимости от целей, на которые они привлечены. Если привлеченные средства используются для осуществления операций, облагаемых налогом на прибыль, суммы банковских процентов учитываются в составе внереализационных расходов в общем порядке. В прочих случаях — уплаченные проценты возмещаются за счет поступивших целевых средств;

> 6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

> 7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу. Как правило, в подобных случаях возникает налоговая база по НДС и налогу на прибыль.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе:

- предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
- в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
- получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
- осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
- заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Очевидно, что во всех перечисленных случаях обложение налогом на добавленную стоимость, налогом на прибыль и земельным налогом производится в общем порядке.

В соответствии со статьей 151 ЖК РФ в собственности ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

Средства товарищества собственников жилья состоят из:

- обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
- доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
- субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
- прочих поступлений.

Обязательные платежи (связанные с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, а также с оплатой коммунальных услуг — пункт 5 статьи 155 ЖК РФ) и субсидии относятся к целевым поступлениям и, в общем случае, налогообложению не подлежат.

Возможность предоставления ТСЖ органами местного самоуправления бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов прямо закреплена статьей 165 ЖК РФ.

В соответствии со статьей 152 ЖК РФ для достижения уставных целей, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью. При этом допускается осуществление следующих видов хозяйственной деятельности:

> 1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

> 2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

> 3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Под обложение налогом на добавленную стоимость и налогом на прибыль, как правило, не подпадают только виды хозяйственной деятельности, указанные в подпункте 1.

Налог на добавленную стоимость

Для определения правового характера отношений по исчислению и уплате НДС следует исходить не столько из организационно-правового статуса ТСЖ (некоммерческие организации), сколько из того, в качестве кого товарищество выступает на рынке соответствующих товаров работ или услуг.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» (закон вступает в силу с 1 января 2006 года, но для сути рассматриваемого вопроса это значения не имеет), ТСЖ являются потребителями товаров и услуг организаций коммунального комплекса в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов. Плательщиком НДС может выступать только продавец товаров (работ, услуг). Конечный потребитель уплачивает НДС продавцу в составе платы за соответствующие работы или услуги, и, следовательно, обязанность по уплате НДС возникает у поставщика этих услуг.

ТСЖ не может являться перепродавцом коммунальных услуг — так как для этого требуется, как минимум, перезаключение договоров на приобретение соответствующих услуг и выполнение ряда других юридических действий. Поэтому, стоимость полученных услуг, подлежащих оплате за счет средств квартиросъемщиков (участников ТСЖ), в бухгалтерском учете должна учитываться в составе целевых поступлений — по дебету счета 86 «Целевое финансирование» — то есть, в составе сумм, подлежащих возмещению за счет средств целевого финансирования. При этом в кредит счета 86 могут зачисляться как суммы, собранные с квартиросъемщиков, так и суммы субсидий (и иных поступлений) от органов местного самоуправления и из бюджетов другого уровня.

> Например, общая стоимость потребленных услуг в июне месяце составила 100 тыс. руб. (для условий примера не имеет значения структура потребленных услуг, но на практике необходима организация раздельного учета по видам услуг — теплоэнергия, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и т.д.). Поступило от квартиросъемщиков — 70 тыс. руб., подлежит поступлению от органа местного самоуправления (субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в соответствии со статьей 159 ЖК РФ, которой установлен порядок их предоставления) — 30 тыс. руб.

В бухгалтерском учете будут сделаны проводки:

> дебет счета 86 кредит счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» — 100 тыс. руб. — на сумму стоимости потребленных услуг (на основании данных расчетных документов, представленных поставщиками услуг);

> дебет счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с квартиросъемщиками» кредит счета 86 — 70 тыс. руб. — на сумму задолженности квартиросъемщиков;

> дебет счета 76, субсчет «Расчеты с органами местного самоуправления» кредит счета 86 — 30 тыс. руб. — на сумму субсидий, подлежащих получению от органов местного самоуправления.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 149 НК РФ реализация услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость.

Налог на прибыль организаций

Главой 25 НК РФ освобождение доходов ТСЖ прямо не предусмотрено. Однако, при определении обязанностей налогоплательщика по налогу на прибыль (исчислении налоговой базы и уплате налога) следует иметь в виду следующие особенности:

> еще в 2002 году письмом МНС РФ от 22 марта 2002 года № 02-2-12/42-Л 461 было разъяснено, что определение налоговой базы и уплата в бюджет налога на прибыль некоммерческими организациями, имеющими доходы от коммерческой предпринимательской деятельности, производится в общеустановленном порядке, определенном главой 25 НК РФ.

В соответствии со статьей 247 НК РФ объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком. Прибылью для российских организаций признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, которые определяются в соответствии с главой 25 НК РФ.

Согласно статье 248 НК РФ к доходам относятся доходы от реализации, которыми признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав и внереализационные доходы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 249 НК РФ выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

Из сказанного следует, что получаемые товариществами собственников жилья доходы от оказания услуг по эксплуатации жилого дома (техническому обслуживанию) и сдачи в аренду помещений, являются доходами некоммерческой организации, учитываемыми для целей налогообложения прибыли в составе доходов от реализации услуг и внереализационных доходов.

Вместе с тем, следует иметь в виду, что при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы, указанные в статье 251 НК РФ. В соответствии с пунктом 2 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются целевые поступления. К ним, в частности, относятся целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, перечисленные безвозмездно от других организаций и (или) физических лиц и использованные указанными получателями по назначению. При этом налогоплательщики — получатели указанных целевых поступлений обязаны вести отдельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевых поступлений. Сбор платежей за коммунальные услуги производится собственником жилья или организацией, уполномоченной выполнять эти функции. Следовательно, указанные средства, взимаемые с жильцов на основании счетов, выставленных организациями, непосредственно оказывающими коммунальные услуги, в размере фактически потребленных жильцами указанных услуг, не учитываются в составе доходов организации — товарищества собственников жилья для целей налогообложения прибыли.

Не подлежат включению в налоговую базу по налогу на прибыль и суммы целевых поступлений в форме сумм финансирования из федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов, бюджетов государственных внебюджетных фондов, выделяемых на осуществление уставной деятельности некоммерческих организаций.

Разумеется, в данном случае действует общее правило — в случае превышения взимаемых с жильцов средств и суммами, поступившими из бюджетов всех уровней над суммами фактически использованных ими коммунальных услуг, равно как при использовании указанных средств на иные цели, названные средства рассматриваются в качестве дохода товарищества собственников жилья для целей налогообложения прибыли.

На практике наиболее распространенной является ситуация, когда по договору с поставщиками услуг ТСЖ удерживает часть собранных сумм (как правило, не более 2 процентов) в качестве вознаграждения за выполнение данного вида работ. Чаще всего, подобная практика имеет место не в отношении собственно коммунальных услуг, а тех, стоимость которых взимается вместе с коммунальными — услуг по радиовещанию, телефону и т.п.. В этом случае сумма вознаграждения подлежит обложению не только налогом на прибыль, но и НДС.

Таким образом, из всех видов хозяйственной деятельности, которыми может заниматься ТСЖ в соответствии со статьей 152 ЖК РФ, не подлежит обложению налогом на прибыль только обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме. Причем, если ремонт производится силами ТСЖ и не входит в состав обязательного (оплачивается квартиросъемщиками), операции по его осуществлению также должны облагаться налогом на прибыль (как и НДС) на общих основаниях.

Деятельность по строительству дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме, а также сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме, подлежит налогообложению в общем порядке. При этом то, на какие цели направляются полученные доходы, значения не имеет (в соответствии с пунктом 3 статьи 152 ЖК РФ на основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества).

При формировании налоговой базы по налогу на прибыль (в установленных случаях) следует иметь в виду, что в соответствии со статьей 256 НК РФ имущество некоммерческих организаций, полученное в качестве целевых поступлений или приобретенное за счет средств целевых поступлений и используемое для осуществления некоммерческой деятельности, не подлежит амортизации. Из этого следует, что при использовании одного и того же имущества для некоммерческой деятельности и для получения дохода, должен быть организован раздельный учет расходов по его эксплуатации (включая начисление амортизации), а в учетной политике организации для целей налогообложения (и для целей бухгалтерского учета) должен быть определен порядок распределения произведенных расходов.

Налог на имущество

В соответствии со статьей 381 НК РФ освобождаются от налогообложения организации — в отношении объектов жилищного фонда и инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, содержание которых полностью или частично финансируется за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов.

Таким образом, из-под налогообложения может быть (безусловно) выведена только стоимость объектов основных средств, принадлежащих ТСЖ в том случае, когда для их эксплуатации используются бюджетные средства. Впрочем, налог на имущество является региональным налогом и, следовательно, решениями органов государственной власти субъектов РФ сфера действия льготы может быть расширена — например, в виде освобождения от налогообложения всех перечисленных объектов независимо от источников их содержания.

Земельный налог

Главой 31 НК РФ освобождение ТСЖ от уплаты земельного налога не предусмотрено. В соответствии со статьей 394 НК РФ налоговая ставка по земельному налогу не может превышать 0,3 процента в отношении земельных участков занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства.

Земельный налог является местным налогом. Следовательно, дополнительные льготы могут быть установлены законами органов государственной власти субъектов РФ.

Следует также обратить внимание на то, что переход на взимание земельного налога в соответствии с требованиями главы 31 НК РФ, должен быть осуществлен не позднее 1 января 2006 года. То есть, в течение 2005 года земельный налог может взиматься в соответствии с ранее действовавшим порядком — Законом РФ от 11 октября 1991 года № 1738-1 «О плате за землю».

Например, в Москве уже с 2005 года земельный налог взимается в соответствии с новым Законом г. Москвы от 24 ноября 2004 года № 74 «О земельном налоге». Налоговые льготы данным законом не предусмотрены.

| © 2000-2009 Все права принадлежат Издательству «Дело и cервис» | Полное или частичное воспроизведение или размножение каким-либо способом материалов допускается только с письменного разрешения Издательства «Дело и Сервис».